Title
6.1.2. Разрешенное использование земельного участка. Земли населенных пунктов Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 7 ЗК). Порядок градостроительного зонирования установлен Градостроительным кодексом. Согласно ст. 83 ЗК (в ред. Закона о развитии застроенных территорий) землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий независимо от их форм собственности осуществляется путем установления и изменения границ населенных пунктов в соответствии с градостроительным законодательством (п. 1 ст. 8 ЗК в ред. Закона о развитии застроенных территорий). Установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 11 ЗК), а правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга определяются законами этих субъектов РФ. В соответствии со ст. 85 ЗК в землях населенных пунктов могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков: 1) жилые — для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки; 2) общественно-деловые — для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования; 3) производственные — для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами; 4) инженерных и транспортных инфраструктур — для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры; 5) рекреационные-— для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища; 6) сельскохозяйственного использования: 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иные территориальные зоны. В соответствии со ст. 85 ЗК для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту, если виды использования не входят в перечень разрешенного использования, а размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Запрет на использование земельного участка и объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения их использования в соответствие устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 85 ЗК). В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса для одной территориальной зоны правилами землепользования и застройки1 устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет: • виды разрешенного использования земельных участков (и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и эксплуатации объектов); • предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства2 (отступы от границ участков, количество этажей и высота зданий, процент застройки и пр.); • ограничения использования участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов (ст. 37 Градостроительного кодекса): 1) основное; 2) условно разрешенное; 3) вспомогательное (дополнительное по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемое совместно с ними). * Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков и объектов самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований (ч. 4 * ст. 37 Градостроительного кодекса). Условно разрешенный вид использования требует получения разрешения местной администрации в соответствии с публичной процедурой, установленной ст. 39 Градостроительного кодекса. До утверждения правил землепользования и застройки (но не позднее 1 января 2010 г.) решение об изменении вида разрешенного использования участка и объекта капитального строительства на другой вид использования (например, для строительства нового объекта или реконструкции с изменением назначения существующего объекта), принимается главой местной администрации с учетом результатов пу-бличных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса). Решение об установлении и изменении вида разрешенного использования земельного участка, включаемого в границу населенного пункта (или исключаемого из нее) принимается одновременно с решением о включении (исключении) участка из границ населенного пункта (ч. 2 ст. 4.1 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса). Отметим, что независимо от зонирования и разрешенного использования участков в землях одной категории не может быть земель другой категории. Например, в границах населенных пунктов не может быть земель сельскохозяйственного назначения, земель обороны и промышленности, земель лесного фонда, эти земли находятся за границей населенных пунктов (п. 1 ст. 87 ЗК). Законом о развитии застроенных территорий устранено ранее существовавшее смешение понятий черты поселения и границы муниципального образования — городского или сельского поселения (ст. 11 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 (в ред. от 29.12.2006)1 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон о местном самоуправлении)). В соответствии со ст. 2 данного Закона сельское поселение представляет собой один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов, городское поселение — город или поселок. При установлении границ муниципальных образований должны соблюдаться, в частности, следующие требования. Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения (подп. 3 п. 1 ст. 11 Закона о местном самоуправлении). В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (подп. 4 п. 1 ст. 11 Закона о местном самоуправлении). Таким образом, в границах муниципального образования со статусом городского или сельского поселения могут находиться не только земли населенных пунктов, но и земли других категорий (промышленности, сельскохозяйственного назначения и пр.). Границы населенных пунктов (разделяющие земли населенных пунктов от земель иных категорий) устанавливаются (изменяются) сле-дующими способами (ст. 84 ЗК в ред. Закона о развитии застроенных территорий): > городских, сельских населенных пунктов в границах таких муниципальных образований как городские округа, городские и сельские поселения — утверждение (изменение) генеральных планов данных муниципальных образований; > сельских населенных пунктов на межселенных территориях — утверждение (изменение) схемы территориального планирования муниципального района; > до утверждения генеральных планов и схем территориального планирования — включение и исключение земельных участков из границ населенных пунктов решением исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (возможно по заявлению правообладателя земельного участка), с проведением публичных слушаний (ч. 1 ст. 4.1 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса в ред. Закона о развитии застроенных территорий); > городов Москвы и Санкт-Петербурга — решение Совета Федерации Федерального Собрания РФ. 6.2. Приобретение прав на земельные участки Главами III и IV ЗК предусмотрены следующие виды прав на землю: • собственность; • постоянное (бессрочное) пользование; • пожизненное наследуемое владение; • ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут); • аренда земельных участков; • безвозмездное срочное пользование. Такие ограниченные вещные права на землю, как постоянное пользование и пожизненное наследуемое владение, возможны только в отношении участков государственных или муниципальных земель. В соответствии с ЗК и иным земельным законодательством способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земли определяются различными факторами, в частности: S оборотоспособностью земли1; S категорией (целевым назначением) и разрешенным использованием земельного участка; S статусом землепользователя— гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица; S наличием прав на недвижимость, расположенную на земельном участке; S существованием права на землю до введения в действие ЗК. Существенное значение имеют также нормы предоставления земельных участков, в том числе их предельные максимальные и минимальные размеры (площади).