Title
6.2.3. Особенности купли-продажи земельных участков. Выкупная цена государственных и муниципальных земель Заключение договоров купли-продажи участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 «Купля-продажа» ГК. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости — жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов — дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. 558, 560 ГК). Договоры купли-продажи земельных участков не подле- 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК и п. 2 ст. 8 ЗК, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав в договоре должны быть указаны: S местоположение участка; S площадь; S кадастровый номер; S категория земли (целевое назначение); ✓ разрешенное использование участка. жат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения — зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания. Статьей 37 ЗК установлены следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков. 2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обреме-нениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также могут быть включены сведения: S о разрешении на застройку данного земельного участка; S об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; S о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; S иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 3. Признаются недействительными условия договора. S устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; S ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; S ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»1 не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Кадастровая стоимость участка может быть указана в кадастровом плане. Результаты государственной кадастровой оценки земель всех категорий (по муниципальным образованиям, кадастровым кварталам и видам использования) утверждаются органами исполнительной власти субъекта РФ и публикуются в соответствующем печатном органе или в сети Интернет. Поэтому если кадастровая стоимость не указана в кадастровом плане, ее можно определить по опубликованным данным. Однако законом не установлено, что кадастровая стоимость земельного участка — обязательное условие сделки. Выкупная цена участков государственных или муниципальных земель определяется тем, на каком основании выкупается земля. Как отмечалось в разд. 6.2.1, цена продажи свободных земельных участков определяется на торгах. Для лиц, имеющих исключительное право приватизации земли — собственников недвижимости и обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, цена продажи участка определяется в соответствии со ст. 2 Закона о введении в действие ЗК. Данная норма в редакции Закона об уточнении порядка приобретения прав на земельные участки определяет условия выкупа следующим образом. До 1 января 2010 г. коммерческие организации и предприниматели — собственники приватизированной недвижимости (или построенной на ее месте), а также граждане и некоммерческие организации, чье право собственности на недвижимость возникло до 30 октября 2001 г., приобретают землю по цене, установленной субъектом РФ, но не выше 20% кадастровой стоимости в городах с населением свыше 3 млн человек или 2,5% для иной местности. До установления цены субъектом РФ применяется указанная максимальная цена. Собственники недвижимости, чье право возникло по иным основаниям, приобретают до 1 января 2010 г. землю по цене, установленной субъектом РФ, в населенных пунктах с численностью населения: • свыше 3 млн человек — от 5- до 30-кратной ставки земельного налога; • от 500 тыс. до 3 млн человек — от 5- до 17-кратной ставки земельного налога; • до 500 тыс. человек, а также за пределами населенных пунктов — от 3- до 10-кратной ставки земельного налога. До установления цены субъектом РФ в данном случае применяется указанная минимальная цена. Юридические лица — обладатели права постоянного (бессрочного) пользования (кроме указанных в п. 1 ст. 20 ЗК) выкупают землю в соответствии со ст. 36 ЗК (в ред. Закона об уточнении порядка приобретения прав на земельные участки) — по цене, установленной собственником земли (Правительством РФ, органами государственной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления), но не выше кадастровой стоимости. По этой же цене после 1 января 2010 г. будут выкупать землю собственники недвижимости. Особенности купли-продажи участков земель сельскохозяйственного назначения рассмотрены в разд. 6.4.1. 6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков 6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации3 Пунктом 1 ст. 25 ЗК определено, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV3K, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав. Какие же правоотношения по поводу земельных участков подлежат государственной регистрации? Напомним, что государственная регистрация — это институт гражданского законодательства: нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) и сделок введены ГК. Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК, а не любые отношения по землепользованию, «права на землю». Пунктом 1 ст. 2 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Что подлежит регистрации — право, сделка или ограничение (обременение), устанавливается ГК. В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки: • право собственности; • право пожизненного наследуемого владения земельным участком; • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; • частный сервитут. Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК. Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками: S договоры дарения (в том числе пожертвования) земельных участков (п. 3 ст. 574 ГК) и земельных долей как долей в праве общей собственности на участки (ст. 251 ГК, ст. 15 Закона об обороте земель); S отказ одаряемого принять в дар участок или земельную долю (ст. 573 ГК); S договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК); S договоры аренды земельных участков, в том числе лесных участков, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК, ч. 3 ст. 71 ЛК); S договоры субаренды земельных участков, в том числе лесных, на срок не менее одного года (п. 2 ст. 615 ГК); S договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке); S договоры о залоге права аренды участка (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке); S уступка требования и перевод долга по подлежащему государственной регистрации договору аренды (ст. 389, 391 ГК), в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка — договор перенайма (ст. 615 ГК); S соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК). Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом в соответствии с гражданским законодательством, у арендатора возникает право аренды — право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора, например договора аренды на срок менее одного года, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная «регистрация права аренды» также не осуществляется1. 6.3.3. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю Регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Законом о регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком, ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если в ЕГРП зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей. Исключение из принципа «предварительной регистрации» установлено: • для распоряжения неразграниченными государственными землями органами местного самоуправления муниципальных районов (другими уполномоченными уполномоченными органами) (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК)1; • для ипотеки неразграниченных государственных земель (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, в ред. Закона о развитии застроенных территорий); • для распоряжения земельными долями и выдела земельной доли (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель); • для преобразования (разделения, слияния или выделения) земельных участков (п. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав, в ред. Закона о развитии застроенных территорий). В соответствии с п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.) действительны. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Также признаются действительными акты и свидетельства, выданные уполномоченными органами после 31 января 1998 г. до начала выдачи учреждениями юстиции свидетельств о государственной регистрации прав. Права на участки, приобретенные до 31 января 1998 г., могут подтверждать следующие документы. Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до 31 января 1998 г., а при их отсутствии — выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю (ст. 18 Закона об обороте земель). Государственные акМы, выданные в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» (в ред. от 25.01.1999)1. Свидетельства о праве собственности на землю в соответствии с постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм Свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»2 (выдавались до 29 октября 1993 г.). Бланки свидетельства о праве собственности на землю могли временно (до момента выдачи государственного акта) использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей. Если решение о предоставлении участка принято после 29 октября 1993 г. (после вступления в действие Указа Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 25.01.1999)3), оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Данным Указом была утверждена новая форма свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство на право собственности на землю должно быть зарегистрировано в поземельной книге. Договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) уполномоченных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков, оформленные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте нахождения участка в момент его приобретения (как правило, зарегистрированные в местном земельном комитете). Так, до 31 января 1998 г. обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка. Подчеркнем, что наличие таких документов не избавляет правообладателя от обязанности зарегистрировать право собственности в ЕГРП в случае совершения сделки с участком (п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»)1.