Title
6.2. Приобретение прав на земельные участки Главами III и IV ЗК предусмотрены следующие виды прав на землю: • собственность; • постоянное (бессрочное) пользование; • пожизненное наследуемое владение; • ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут); • аренда земельных участков; • безвозмездное срочное пользование. Такие ограниченные вещные права на землю, как постоянное пользование и пожизненное наследуемое владение, возможны только в отношении участков государственных или муниципальных земель. В соответствии с ЗК и иным земельным законодательством способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земли определяются различными факторами, в частности: S оборотоспособностью земли1; S категорией (целевым назначением) и разрешенным использованием земельного участка; S статусом землепользователя— гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица; S наличием прав на недвижимость, расположенную на земельном участке; S существованием права на землю до введения в действие ЗК. Существенное значение имеют также нормы предоставления земельных участков, в том числе их предельные максимальные и минимальные размеры (площади)2. 6.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Разграничение государственной собственности на землю 1 июля 2006 г. вступил в силу Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-Ф3 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»1 (далее — Закон № 53-Ф3), существенно изменивший порядок распоряжения и условия использования государственных и муниципальных земель. Земельный кодекс регулирует земельно-имущественные отношения исходя из наличия права собственности на землю. Распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной, государственной и муниципальной собственности, в том числе после разграничения земель, осуществляют соответственно Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления (ст. 9—11,16—19 ЗК). Причем правом собственности является имущественное субъективное право публичного собственника — Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на конкретный земельный участок, а не абстрактная государственная или муниципальная собственность на природный ресурс. Разграничение собственности является одним из принципов земельного законодательства (подп. 9 п. 1 ст. 1 ЗК). Однако по прошествии пяти лет действия Федерального закона от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»2 оказалось, что большинство земель не разграничены, соответственно не являются объектами вещного права собственности и не имеют собственника3. Фактически Законом № 53-Ф3 определены (разграничены) земли федеральной собственности и государственной собственности субъектов РФ, а также определен порядок разграничения муниципальной собственности на землю (п. 1,2,4 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК). В настоящее время с учетом ст. 17,18,19 ЗК земли, находящиеся в публичной собственности, распределяются следующим образом. Федеральной собственностью являются земли: S занятые федеральным недвижимым имуществом; S предоставленные федеральным организациям (унитарным предприятиям, учреждениям, некоммерческим организациям); S признанные собственностью Российской Федерации федеральными законами; S приобретенные по гражданско-правовым основаниям (сделки, наследование, в том числе выморочного имущества, решения суда, в том числе об изъятии в федеральную собственность, и пр.). Например, федеральной собственностью в силу закона являются следующие земли: > земли обороны и безопасности (ст. 87, 93 ЗК); > земли лесного фонда (ст. 3 Закона о введении в действие JIK, ст.8ЛК); > земли государственных заповедников и национальных парков1 (п. 6 ст. 95 ЗК); > земли, предоставленные для нужд Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов (п. 10 ст. 1 Федерального закона от 31.05.1996 № 61-ФЗ «Об обороне»2); > земли, предоставленные внутренним войскам (ст. 5 Федерального закона от 06.02.1997 № 27-ФЗ «О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации»3); > земельные участки, предоставленные федеральным органам государственной охраны (ст. 9 Федерального закона от 27.05.1996 № 57-ФЗ «О государственной охране»4); > земельные участки на территории города Москвы, на которых расположены здания, строения, сооружения, в которых размещены высшие органы Законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ (ст. 8 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»5). Российская Федерация может передать органам государственной власти субъекта РФ полномочия по управлению и распоряжению федеральным землями сельскохозяйственного назначения (предоставленными федеральным предприятиям и учреждениям) в случае их включения в границу населенных пунктов (фактически, перевода в другую категорию земель) за исключением особо ценных продуктивных земель, включенных до 1 мая 2007 г. Правительством РФ в специальный перечень (ст. 3.2 Закона о введении в действие ЗК в ред. Закона о развитии застроенных территорий). Государственной собственностью субъектов РФ являются земли: S занятые недвижимым имуществом, являющимся собственностью соответствующего субъекта РФ; S предоставленные государственным организациям соответствующего субъекта РФ; S признанные собственностью субъекта РФ федеральными законами; S приобретенные по гражданско-правовым основаниям (сделки, решения суда, в том числе об изъятии в государственную собственность, и пр.); S переданные из федеральной собственности в собственность субъекта РФ. Муниципальной собственностью являются земли: S занятые муниципальным недвижимым имуществом; S предоставленные муниципальным организациям; S признанные муниципальной собственностью законами субъектов РФ в соответствии с федеральными законами; S приобретенные по гражданско-правовым основаниям (сделки, решения суда, в том числе об изъятии в муниципальную собственность, и пр.); S переданные в муниципальную собственность из федеральной или государственной собственности. Постановлением Правительства РФ от 30.06.2006 № 404 утверждены Перечни документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю1. Данным постановлением, в частности, установлено, что в заявлении о государственной регистрации права, необходимо указать нормативный акт, являющийся основанием для регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Распоряжение неразграниченными государственными землями Земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 1 ст. 16 ЗК). Таким образом, до принятия субъектами РФ законов о праве муниципальной собственности на землю, участки, находящиеся у юридических лиц и граждан на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного срочного пользовании, а также большинство свободных участков в населенных пунктах относятся к неразграниченной государственной земле. Распоряжение такими землями осуществляется «за рамками» ЗК — в соответствии с переходными положениями Закона о введении в действие ЗК. Несмотря на презумпцию государственной собственности, распоряжение такими землями осуществляют органы местного самоуправления. Согласно Закону № 53-Ф3 с 1 июля 2006 г. распоряжение земельными участками, относящимися к публичной собственности (ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК), должно осуществляться после государственной регистрации права собственности на них. Вместе с тем отсутствие регистрации не является препятствием для распоряжения такими землями. Данным Федеральным законом право распоряжения неразграниченными государственными землями предоставлено: 1) органам местного самоуправления муниципальных образований со статусом: — муниципальных районов; — городских округов; — городских поселений — административных центров (столиц) субъектов РФ; 2) органам государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга. Законами субъектов РФ право распоряжения неразграниченными государственными землями может быть предоставлено: — органам государственйой власти субъекта РФ (в отношении участков в административных центрах и столицах данных субъектов); — органам внутригородских муниципальных образований (городских округов, внутригородских территорий) Москвы и Санкт-Петербурга. Таким образом, с 1 июля 2006 г. могут распоряжаться земельными участками только при условии регистрации права собственности соответствующего государственного, муниципального образования следующие органы: S органы государственной власти Российской Федерации; S органы государственной власти субъектов РФ (кроме Москвы и Санкт-Петербурга); S органы местного самоуправления городских и сельских поселений (кроме административных центров и столиц субъектов РФ). Освоение земельных участков и развитие территорий в целях жилищного строительства Бурное развитие жилищного строительства, необходимость реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» потребовали специального и комплексного регулирования земель-но-имущественных и градостроительных отношений в этой области. Предоставление земельного участка для строительства одного объекта не соответствует потребности массового строительства, поэтому в настоящее время для жилищного строительства предусмотрены следующие особые способы приобретения прав на участки государственных, муниципальных земель. 1. Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства. Согласно ст. 30.2 ЗК комплексное освоение включает: > подготовку документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания); > работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; > осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с разрешенным использованием участка. Земельный участок в этих целях предоставляется: S без согласования места размещения объекта; S на аукционе, проводимом в соответствии со ст. 38.2 ЗК; S в аренду. Таким способом предоставляются только земельные участки (п. 1 ст. 38.2 ЗК): S прошедшие государственный кадастровый учет; S с установленным разрешенным использованием; S с параметрами разрешенного строительства, определенными на основании инженерных изысканий; S с техническими условиями подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; S с установленной платой за подключение к данным сетям. Существенными условиями договора аренды, кроме всего прочего, являются максимальные сроки подготовки документации по планировке территории и строительства объектов инженерной инфраструктуры, условия их передачи в государственную или муниципальную собственность, максимальные сроки жилищного строительства (подп. 6, 7, 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК). Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, кроме прочего, вправе: • передать лицу права и обязанности по договору аренды независимо от срока аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 4 ст. 30.2 ЗК); • приобрести в собственность или аренду земельные участки, образованные путем раздела арендованного участка (после утверждения документов по планировке и кадастрового учета вновь образованных участков, п. 5 ст. 30.2 ЗК). Максимальные сроки осуществления жилищного строительства на участке, предоставленном для комплексного освоения, сохраняются при обороте участков, в частности, при предоставлении участка или образованных путем его разделения новых участков в собственность. Они обязательны для всех арендаторов и собственников участка (участков) (п. 7 ст. 30.2 ЗК). Данные максимальные сроки являются ограничениями (обременениям) права собственности на земельный участок, подлежащими государственной регистрации В целом данный способ является довольно трудоемким для органов государственной власти и местного самоуправления, планирующим комплексное жилищное строительство, поскольку для него необходимо наличие свободных участков в границах населенных пунктов и подготовка участка для аукциона (изыскательские, кадастровые и другие работы). 2. Развитие застроенных многоквартирными домами территорий. Законом о развитии застроенных территорий внесены существенные изменения не только в законодательство о градостроительной деятельности, но и в нормы гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующие порядок изъятия и предоставления земельных участков для строительства. Глава 5 Градостроительного кодекса дополнена ст. 46.1—46.3 о развитии застроенных территорий населенных пунктов (далее в данном разделе — развитие территории). Развитие территории осуществляется в границах кварталов, микрорайонов, смежных элементов планировочной структуры или их частей (ст. 46.1 Градостроительного кодекса). Решение о развитии территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органов государственной власти, местного самоуправления, физических и юридически лиц. Решение о развитии территории может быть принято в отношении территорий, на которых расположены многоквартирные дома: 1) признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу2; 2) реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной многоквартирными домами территории могут быть расположены и иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. Упрощенное оформление прав граждан на землю В настоящее время гражданам нет необходимости регистрировать ограниченные вещные права на землю. Вступивший в силу 1 сентября 2006 г. Закон об упрощенном порядке оформления прав граждан (ст. 3,7) позволяет без каких-либо дополнительных решений о предоставлении зарегистрировать сразу право собственности и тем самым: Упрощенное оформление прав граждан на землю В настоящее время гражданам нет необходимости регистрировать ограниченные вещные права на землю. Вступивший в силу 1 сентября 2006 г. Закон об упрощенном порядке оформления прав граждан (ст. 3,7) позволяет без каких-либо дополнительных решений о предоставлении зарегистрировать сразу право собственности и тем самым: S переоформить ограниченные вещные права; S легализовать участки при отсутствии надлежащим образом оформленных правоустанавливающих документов. Такой упрощенный порядок применим только в отношении земельных участков, предоставленных гражданам для: 1) личного подсобного хозяйства (ЛПХ); 2) дачного хозяйства; 3) огородничества; 4) садоводства; 5) индивидуального гаражного строительства; 6) индивидуального жилищного строительства. Основанием для регистрации права собственности граждан на указанные участки являются (ст. 25.2 Закона о регистрации прав в ред. Закона об упрощенном порядке оформления прав граждан): S акты и свидетельства на право пожизненного наследуемого владения; S акты и свидетельства на право постоянного (бессрочного) пользования; S акты и свидетельства на право собственности; S акты и свидетельства, в которых не указано либо не определено право на землю; S выписка из похозяйственной книги по утвержденной форме, выданная органом местного самоуправления после 1 сентября 2006 г. (только для участка ЛПХ); S иные документы, устанавливающие или удостоверяющие права граждан на землю. Форма выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок утверждена приказом Росрегистрации от 29.08.2006 № 1461 (см. Приложение к настоящему изданию). Переоформляемые или легализуемые земельные участки должны быть: S предоставлены гражданам', S предоставлены до 30 октября 2001 г. (до вступления в силу ЗК); S предоставлены государственными или муниципальными органами в соответствии с их компетенцией и с законодательством, действовавшим в месте и во время предоставления участка2; крытых административно-территориальных образованиях, землях общего пользования, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд и пр.1); S иметь площадь по кадастровому плану, не превышающую указанную в правоустанавливающем документе более чем на установленный минимальный размер участков данной категории и данного назначения. S не ограничены в обороте (не находятся в пределах особо охраняемых природных территорий, лесном и водном фонде, за- Согласно изменениям, внесенным в Закон о земельном кадастре и Закон о регистрации прав Законом об упрощенном порядке оформления прав граждан, регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется по фактической уточненной площади, даже если она превышает площадь, указанную в документах, удостоверяющих права граждан на земельные участки, но не более чем на минимальный размер, установленный правовыми нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земельных участков различного целевого и разрешенного использования. Строго говоря, случаев превышения кадастровой площади участка более чем на предельный минимальный размер, быть не должно, поскольку такое превышение является основанием для отказа в постановке участка на кадастровый учет (п. 3 ст. 20 Закона о земельном кадастре). То есть у граждан просто не должно быть кадастровых планов таких участков. Гражданин не должен обращаться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, ранее уже предоставленного ему на другом праве, или об уточнении площади земельного участка, ранее уже предоставленного в собственность. Чтобы узаконить «лишние» сотки, фактически находящиеся в пользовании гражданина, имеющего правоустанавливающий документ на землю, необходимо провести межевание земельного участка. Если для проведения кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади земельного участка по результатам межевания, на кадастровый учет ставится участок с характеристиками, указанными в документах о межевании. Однако Законом о кадастре установлены и определенные ограничения. Если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, в государственном кадастровом учете, равно как в учете уточненных данных о земельном участке, должно быть отказано. На основании правоустанавливающего документа на земельный участок и кадастрового плана земельного участка осуществляется государственная регистрация права собственности гражданина в ЕГРП. Если право уже было ранее зарегистрировано, и в результате межевания уточнена площадь земельного участка, то кадастровый план земельного участка с уточненной площадью является основанием для внесения изменений в записи ЕГРП. Повторим, что «дачная амнистия» зависит от способа и времени приобретения права на участок. Она не распространяется на граждан, получивших участки от органов местного самоуправления после 30 октября 2001 г., а также на граждан, которые приобрели участки по сделкам с физическими и юридическими лицами1.