РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

Договоры ренты

Договоры ренты – это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК). Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением – одна из разновидностей договоров ренты. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК). Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК). Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами: и плательщиком, и получателем ренты.

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Основные особенности договоров ренты

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением – это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:
– сделка – договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
– право собственности плательщика ренты;
– обременение рентой;
– залог в пользу получателя ренты. Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит. При регистрации залога в силу закона действия регистратора определяются Инструкцией о порядке регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе «Ограничения (обременения)» указывается: «Постоянная рента», «Пожизненная рента» или «Пожизненное содержание с иждивением», затем «Залог в силу закона». По ходатайству получателя ренты ему может быть выдана выписка из ЕГРП.

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении следующих условий: – наличие согласия получателя ренты (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК);
– указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания.