МЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Регулирование мены по ГК

а)дано определение понятия договора мены (п. 1 ст. 567);
б)на отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (и. 2 с г. 567);
в)установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой. Специальные правила заключаются в том, что:
– резюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. I ст. 568);
– обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568);
– установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570). Однако применительно к обмениваемым объектам недвижимого имущества приоритет имеет специальная норма ст. 223 ГК и для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость, независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

На вопрос, является ли цена обмениваемых объектов существенным условием договора мены недвижимости, трудно дать однозначный ответ. При нотариальном удостоверении договоров мены для исчисления пошлины или тарифа цена сделки в денежном выражении все-таки устанавливается. Однако вряд ли при отсутствии денежной оценки обмениваемых объектов договор мены можно признать незаключенным, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. Поэтому представляется, что этот факт сам по себе не может быть основанием для отказа в регистрации сделки.
Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с Инструкцией Минюста о регистрации купли-продажи. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста России от 01.07.2002 № 183 (Инструкция Минюста о регистрации договора мены).

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должны совершаться следующие регистрационные действия:
– регистрация сделки – договора мены;
– регистрация перехода права на одно жилое помещение;
– регистрация перехода права на другое жилое помещение.
Необходимое условие регистрации сделки – наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения. Если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности – путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Однако независимо от числа долевых сособственников это одно регистрационное действие – регистрация перехода права общей собственности.

В случае мены объектов, расположенных в различных регистрационных округах, территориальные органы Росрегистрации взаимодействуют следующим образом:
– регистрация проводится в одном из территориальных органов по выбору сторон сделки, а регистрация перехода прав – по месту нахождения объектов;
– во второй орган направляются копия договора и сообщение установленной формы о поступлении заявления на регистрацию сделки с целью внесения записи о правопритязании;
– второй орган в течение пяти дней сообщает в первый орган, осуществляющий регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах и ограничениях (обременениях);
– после принятия решения о регистрации сделки первый орган в течение пяти дней направляет во второй орган информацию о проведении регистрации сделки и перехода права (дату и регистрационный номер) либо копию сообщения об отказе или уведомления о приостановлении регистрации;
– после регистрации первым органом сделки и перехода права второй орган осуществляет регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым органом проверки законности договора мены.

Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 72—74 ЖК). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.