АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЙ

Аренда и ее процедура

Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации
Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:
– договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ГК);
– договоры аренды лесного участка (п. 3 ст. 71, ст. 93 ГК);
– договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);
– договор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 609 ГК, ч. 2 ст. 30 ЖК);
– договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК);
– договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК);
– смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимого имущества.

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:
– соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. 389, 391, 615 ГК);
– соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).
Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года, решен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 . В Письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает один год.

Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрационной службе. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001) предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью. Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 25.01.1999) (п. 3) и от 07.03.1996 № 337 (в ред. от 25.01.1999) «О реализации конституционных прав граждан на землю» (п. 5).

В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в органах по регистрации прав.

С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ органа по регистрации прав, которые в тот период времени назывались учреждениями юстиции, регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в органах по регистрации прав.

В настоящее время регистрация аренды должна проводиться в соответствии с Инструкцией Минюста о регистрации аренды.

Регистрация договоров аренды

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора — арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течение пяти рабочих дней. Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который утвержден Правилами ведения ЕГРП).

Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная «регистрация права аренды» также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав).

Регистрация прекращения аренды

В случае прекращения арендных отношений необходима регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Прекращение аренды может быть подтверждено выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

Погашение записи об аренде должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями ГК о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке (ст. 619,620 ГК). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК).

Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества после государственной регистрации перехода права к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК), поэтому запись об аренде погашается без заявления сторон. Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды — прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст.- 618 ГК). Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде — прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Как отмечалось выше, аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора. Если в ЕГРП имеется запись об аренде, но это не отражено в договоре, то в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Поэтому в случае фактического прекращения арендных отношений запись об аренде должна быть погашена в ЕГРП до регистрации перехода права или договора о залоге.