Title
7.3.1. Правовое регулирование инвестиционных отношений Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц — инвесторов, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели — создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, уже нельзя говорить о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них приобретаются иными лицами — инвесторами. Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»1 (далее — Закон об инвестиционной деятельности). В соответствии с Законом об инвестиционной деятельности субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. Заказчиком являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п. 3 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности). Важно определить круг лиц, являющихся инвесторами, поскольку именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. инвесторы являются собственниками созданного объекта недвижимости (ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности). В соответствии с п. 2 ст. 4 указанного Закона инвесторами могут быть: • физические и юридические лица; • создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц; • государственные органы; • органы местного самоуправления; • иностранные инвесторы. Закон регулирует правовое положение всех субъектов инвестиционной деятельности, их права, в том числе на результаты осуществления инвестиционной деятельности, и обязанности. Однако он не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности, а, напротив, содержит норму, согласно которой отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с ГК (ст. 8). В настоящее время привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 31 марта 2005 г., осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве и регулируется Законом об участии в долевом строительстве. Договоры, заключаемые на участие в долевом строительстве, должны соответствовать требованиям указанного Закона1. Условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности: а) по строительству объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до 31 марта 2005 г., и б) по строительству объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 31 марта 2005 г., и не являющихся договорами участия в долевом строительстве, должны соответствовать положениям ГК и Закона об инвестиционной деятельности. При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие, которое должно быть соблюдено при его заключении: договор не должен противоречить требованиям закона. Из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»2 усматривается, что предметом обобщения судебно-арбитражной практики явились два типа договоров: а) договор о совместной деятельности по строительству объекта; б) договор на участие в строительстве объекта. Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Можно выделить несколько видов договорных отношений. 1. Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу ст. 1043 ГК результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственно-сти товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения. Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046 ГК). Признаком договоров такого типа независимо от названия являются их многосторонний характер, заключение (подписание) их всеми участниками строительства. Соответственно определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников. Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве. Например, для г. Москвы таким договором является инвестиционный контракт, заключенный инвестором с городом как субъектом гражданско-правовых отношений. В случае если участники простого товарищества (участники строительства) разделили объект в натуре, то необходимо представить акт (протокол или иной документ) о разделе объекта, в котором указано, какие конкретно помещения (квартиры) принадлежат каждому участнику строительства. 2. Привлечение инвестиций для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является встречное предоставление: инвестором — денежных средств или иного неденежного вклада, а застройщиком — объекта, созданного в результате строительства: жилого или нежилого помещения, площадей в здании, части здания или отдельного здания, например, дома в дачном поселке или коттеджа в собственность лицу, оплатившему стоимость их строительства, условно назовем такие договоры инвестиционными. Данные договоры не предусмотрены законом, но в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 421 ГК) они порождают гражданские права и обязанности. Принципиальным отличием их от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двусторонний и встречный характер обязательств. Лиц, заключивших такие договоры, нельзя признавать участниками совместной деятельности (простого товарищества). Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик — денежные требования. Немаловажным является вопрос об определении объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации. Если заказчик осуществлял строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности —■ многоквартирный дом или иное здание, в состав которого входят нежилые помещения. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права заказчика на построенное здание не может быть осуществлена. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые или нежилые помещения. Регистрации подлежит право собственности или иное вещное право каждого инвестора на жилые или нежилые помещения, входящие в состав здания и переданные застройщиком инвестору в результате исполнения обязательств по договору. До фактической передачи жилых или нежилых помещений инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу. В этом случае для регистрации права необходим не только договор инвестирования, но и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами. Следует учесть, что с 20 июля 2006 г. передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на квартиру, не допускается1. Указанный запрет на уступку права требования квартиры распространяется на любой договор инвестирования средств в строительство, заключенный как до, так и после 20 июля 2006 г. Инвестиционные договоры широко распространенные до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве (31 марта 2005 г.) не подлежат регистрации в ЕГРП, поскольку не являются сделкой с недвижимостью.Важное значение для анализа указанных правоотношений имеет обобщение практики рассмотрения судами общей юрисдикции дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, выполненное Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ1. В указанном обобщении ВС РФ признал правильной практику судов, которые при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли), и применяли к указанным правоотношениям Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 21.12.2004). Эта позиция ВС РФ в дальнейшем была закреплена в Законе об участии в долевом строительстве. Анализируя судебную практику, ВС РФ указал, что договоры, которые заключали граждане с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, втом числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являлось практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимала на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию2. В настоящее время привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости застройщиком с принятием на себя обязательств,после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, возможно только по договору участия в долевом строительстве (ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве). Договор, заключенный в целях удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли, по которому гражданин уплачивает определенную денежную сумму, а застройщик передает ему конкретное жилое или нежилое помещение, следует квалифицировать как договор участия в долевом строительстве. Запрет привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов по иным договорам действует по объектам, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве (31 марта 2005 г.). До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве или после его вступления в силу, но по объектам, разрешение на строительство которых получено до 31 марта 2005 г., отношения между гражданином и застройщиком регулируются инвестиционным договором. В настоящее время инвестиционные договоры вправе заключать юридические лица и граждане, являющиеся индивидуальными предпринимателями, а в ряде случаев и граждане, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, например на участие в строительстве инженерного сооружения (водопровода, канализации, газопровода). Инвестиционный договор следует отличать от договора участия в долевом строительстве. Назовем некоторые различия между этими договорами. Порядок заключения договора. Договор участия в долевом строительстве может быть заключен застройщиком только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, содержание которой установлено законом, и государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный под строительство (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Для заключения инвестиционного договора какие-либо специальные требования к застройщику или иные специальные условия законом не установлены. Договор заключается в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации, при этом заключение договора не связано с получением разрешения на строительство и наличием специального документа — проектной декларации.Условия договора. По договору участия в долевом строительстве: S застройщик вправе привлекать только денежные средства; S односторонний отказ застройщика от исполнения договора в случае просрочки внесения участником долевого строительства платежей и порядок расторжения договора, размер неустойки (пени), уплачиваемой в случае нарушения срока внесения платежа установлены законом и не являются предметом соглашения сторон (ч. 4—6 ст. 5, ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве). По инвестиционному договору: S инвестициями могут выступать как денежные средства, так неденежные вклады: ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку; S стороны договора свободны в определении своих взаимоотношений, отношения по договору регулируются ГК и законодательством об инвестиционной деятельности. Объект строительства. По договору участия в долевом строительстве объектом строительства является многоквартирный дом или иной объект недвижимости, т.е. определенное здание, строение, в составе которых имеются жилые или нежилые помещения, подлежащие передаче участнику долевого строительства, за исключением объектов производственного назначения. По инвестиционному договору объектом строительства (объектом инвестирования) являются любые объекхы недвижимости, в том числе многоквартирные дома, объекты производственного назначения, объекты, не имеющие в своем составе жилых или нежилых помещений, а также комплексы зданий, строений, сооружений. Объект, подлежащий передаче инвестору. По договору участия в долевом строительстве объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, определенное на основании проектной документации. По инвестиционному договору объектом, подлежащим передаче инвестору после выполнения обязательств, может являться отдельное здание, сооружение, доля в праве на него, а также площади, части здания или помещений, которые невозможно конкретизировать, особенно ввиду отсутствия проекта. Таким образом, в зависимости от субъектов инвестиционной деятельности, объекта строительства, объекта, подлежащего передаче инвестору, вклада инвестора в инвестиционную деятельность, между участниками строительства может быть заключен как инвестиционный договор, так и договор долевого участия в строительстве. Возможность выбора договора отсутствует у граждан, которые могут уча-1) правоустанавливающего документа на земельный участок и кадастрового плана земельного участка (если право не зарегистрировано в ЕГРП); 2) разрешения на строительство (при необходимости); 3) акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанного всеми членами приемочной комиссии и утвержденного органом, по решению которого создана приемочная комиссия, — по объектам, введенным в эксплуатацию до 30 декабря 2004 г.; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного соответствующим исполнительным государственным органом власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство, — по объектам, введенным в эксплуатацию с 30 декабря 2004 г.; 4) документа о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановления главы муниципального образования или справки органов архитектуры; ствовать в строительстве многоквартирного дома только на основании договора участия в долевом строительстве. 7.3.2. Документы для регистрации права собственности на помещение на основании инвестиционного договора Регистрация права собственности инвесторов на жилые или нежилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 31 марта 2005 г., проводится при условии подтверждения: • прав застройщика на земельный участок для строительства; • завершения строительства (ввода в эксплуатацию) дома в установленном порядке. Поэтому регистрация обусловлена наличием в органе по государственной регистрации так называемого пакета застройщика, состоящего из следующих документов: 5) акта распределения квартир между инвесторами, подписанного участниками строительства, или иного документа о распределении жилых и (или) нежилых помещений между участниками строительства; 6) учредительных документов юридического лица — застройщика или их нотариально удостоверенных копий, документов, подтверждающих государственную регистрацию юридического лица, документов, подтверждающих полномочия представителя застройщика, подписавшего инвестиционные договоры, а также лица, представившего вышеназванные документы. Указанные документы представляются в орган по регистрации один раз, возможно, тем из инвесторов, который первым обратился за регистрацией своего права.1) заявление инвестора о регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в инвестиционном договоре; 2) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах; 3) документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя; 4) юридическое лицо представляет (предъявляет) учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а также документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица; 5) документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица или нотариально удостоверенная доверенность — для представителя юридического лица; нотариально удостоверенная доверенность — для представителя физического лица или иной документ, на котором основано представительство; Кроме того, каждым инвестором представляются следующие документы: 6) договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование (инвестиционный договор, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на жилое и (или) нежилое помещение в построенном доме; 7) акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору; 8) документы ОТИ (БТИ): технический паспорт помещения или извлечение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией). В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов может возникнуть вопрос о наличии у лица, заключившего договор с инвестором, права на заключение такого договора. Лицо, заключившее договор, по которому привлекаются для строительства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может либо заказчик, либо генеральный инвестор, в обязанности которого входит привлечение инвестиций. При этом генеральный инвестор выступает относительно лица, с которым он заключил договор о привлечении денежных средств на строительство конкретной квартиры или нежилого помещения, заказчиком.Соответственно дополнительно должны быть представлены документы, подтверждающие участие лица в инвестиционном процессе в качестве заказчика или генерального инвестора, а также учредительные документы этого лица. Дополнительные документы не представляются, если эта информация, необходимая для проверки законности сделки, содержится в документах, представленных в составе «пакета застройщика». Документами — основаниями для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение помимо документов, под-тверждающих факт создания объекта, являются инвестиционный или иной договор на участие в строительстве и акт приема-передачи объекта. Если права на квартиру (нежилое помещение) у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен инвестиционный договор или иной договор, по которому произведена уступка права требования. Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ. Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например финансовыми. Соответственно заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир или ином документе, содержащем распределение результатов инвестиционной деятельности.