Title
7.4. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости 7.4.1. Правовое регулирование долевого участия в строительстве Значительную трудность до настоящего времени, как уже говорилось выше, представляла квалификация договоров, заключенных застройщиком с инвесторами — физическими или юридическими лицами, принимающими участие в строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе и путем осуществления долевого финансирования строительства денежными средствами. Проблема квалификации указанных договоров решена вступившим в силу 31 марта 2005 г. Законом об участии в долевом строительстве,который распространяется на отношения по привлечению денежных средств для строительства объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 31 марта 2005 г. При этом следует обратить внимание, что закон говорит именно о разрешении на строительство, выданном в соответствии с нормами Градостроительного кодекса (ст. 51), а не о документе, являющемся решением о строительстве. Закон об участии в долевом строительстве: S регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве; S устанавливает основания, условия возникновения и государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости; S устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с положениями ст. 2, ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у участника долевого строительства возникает право собственности на жилое или нежилое помещение в строящемся доме, на основании договора на участие в долевом строительстве, если он: 1) является юридическим лицом любой организационно-правовой формы; 2) имеет в собственности или в аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП; 3) имеет разрешение на строительство; 4) раскрыл информацию о застройщике и проекте строительства в проектной декларации. При этом привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома может осуществляться только на основании договора долевого участия в строительстве, за исключением привлечения денежных средств граждан: S путем выпуска эмитентом, отвечающим перечисленным выше требованиям к застройщику, облигаций особого вида — жи-лищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений1; S жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. Из установленных Законом о долевом участии в строительстве требований к застройщику усматривается, что: • застройщик, имеющий земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц; • застройщик, которому земельный участок предоставлен в аренду на срок менее года, также не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве; • только застройщик или лицо, действующее от его имени по поручению, вправе заключать договоры долевого участия в строительстве; • для строительства застройщиком привлекаются только денежные средства. Объектами строительства являются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (далее — объекты недвижимости). Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Участник долевого строительства принимает участие в строительстве индивидуально-определенного здания с целью приобретения в собственность жилых и нежилых помещений, расположенных в конкретном здании и являющихся его составной частью.Участие в строительстве индивидуальных предпринимателей и юридических лиц путем внесения инвестиций (вклада) в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т.п. не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормами ГК и Законом об инвестиционной деятельности, что рассмотрено в разд. 7.3 настоящей главы. 7.4.2. Договор участия в долевом строительстве, уступка прав требования и исполнение договора Определение договора участия в долевом строительстве содержится в ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор долевого участия в строительстве : 1) заключается между застройщиком и участником долевого строительства в случаях, предусмотренных Законом о долевом строительстве; 2) может быть заключен только после раскрытия информации о застройщике и проекте строительства. Раскрытие указанной информации осуществляется в проектной декларации. В случае если застройщиком для привлечения денежных средств на строительство объекта недвижимости осуществляется производство, размещение и распространение рекламы, проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет), а также представлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав и в контролирующий орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве). При этом первый договор может быть заключен застройщиком не ранее чем через 14 дней после опубликования проектной декларации (ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве). В случае если реклама не осуществляется, у застройщика нет обязанности опубликовать проектную декларацию, однако он долженпредставить проектную декларацию в орган по государственной регистрации прав и контролирующий орган, а также любому заинтересованному лицу для ознакомления; 3) является основанием привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объекта недвижимости; 4) должен соответствовать требованиям, установленным Законом об участии в долевом строительстве, в том числе требованиям к существенным условиям договора; 5) заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном ст. 25.1 Закона о государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Обязанности застройщика: • построить (создать) своими силами или с привлечением других лиц объект недвижимости; • построить объект недвижимости в срок, определенный договором; • получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта или блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования; • передать объект долевого строительства, входящий в состав объекта недвижимости или блок-секции многоквартирного дома, участнику долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Обязанности участника долевого строительства: • уплатить обусловленную договором цену денежными средствами; • принять объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором, после получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта недвижимости и готовности объекта долевого строительства к передаче, а если такой срок не установлен — в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения застройщика. Кроме того, ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве содержит требования к существенным условиям договора, при отсутствии которых в договоре такой договор считается незаключенным. Существенные условия договора участия в долевом строительстве: 1) объект долевого строительства (жилое и (или) нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости), который подлежит передаче застройщиком участнику долевого строительства после завершения строительства здания и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Определение объекта долевого строительства осуществляется в соответствии с проектной документацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — единый для всех участников долевого строительства (ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве); 3) цена договора, т.е. сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, и порядок ее уплаты (единовременно или в установленный договором период) (ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве); 4) гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве). Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве). Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается: S после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК; S с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа по передаче объекта долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). Уступка прав требований гражданам не допускается если: S участником долевого строительства является юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель; S объектом долевого строительства является квартира. Исполнение обязательств по договору. После окончания строительства объекта недвижимости и получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта не позднее предусмотренного договором срока застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилое или (и) нежилое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1—3 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).В случае уклонения или отказа участника долевого строительства от принятия объекта застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче при соблюдении следующих условий (ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве): S со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительство, истекло два месяца; S отказ от принятия объекта не связан с предъявлением участником долевого строительства претензий к застройщику по качеству (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве); S застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе адресата от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу; S передача объекта долевого строительства не является досрочной; S иной порядок действий застройщика при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта не установлен договором. С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, в том числе и в одностороннем порядке, обязательства застройщика считаются исполненными (ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). На участника долевого строительства законом также возложена обязанность по приемке объекта долевого строительства. Получив сообщение застройщика о завершении строительства и готовности жилых или (и) нежилых помещений к передаче, участник долевого строительства обязан приступить к приемке в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не установлен — в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления застройщика (ч. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве). Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). С момента подписания сторонами документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании закона или договора с банком, в случаях, предусмотренных ч. 6 и 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, не распространяется на переданный объект долевого строительства. 7.4.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона Особенности государственной регистрации установлены в ст. 25.1 Закона о регистрации прав и в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества1. Государственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора — застройщика и участника долевого строительства в месячный срок со дня подачи документов. Для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщиком представляются следующие документы: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация, опубликованная (размещенная) в установленном порядке, если ее опубликование (размещение) является обязательным; 3) план создаваемого объекта недвижимости (дома) с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор участия в долевом строительстве; * 5) документ с описанием объекта долевого строительства (помещения) с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства; 6) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. Следует отметить, что п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации прав содержит требование о предоставлении заявления сторон договора (застройщика и участника долевого строительства) для регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства. Относительно того, кто может обратиться с заявлением о регистрации последующих договоров на участие в строительстве (стороны договора вместе или одна из сторон договора), указанная норма не содержит никаких указаний. Очевидно, что для регистрации всех последующих договоров участия в долевом строительстве не требуется тех документов, которые застройщик обязан предоставить при регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства. Указанные документы представляются застройщиком только при регистрации первого договора, при регистрации последующих договоров указанные документы не представляются. Однако если договор со стороны застройщика подписан не тем должностным лицом, который от имени застройщика заключал договор с первым участником долевого строительства, то потребуется представление документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего договор. Представляется, что в силу того, что ст. 25.1 Закона о регистрации прав не устанавливает какого-либо специального порядка для представления документов на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, государственная регистрация таких договоров, как первого договора, так и всех последующих, осуществляется на основании заявления сторон договора: застройщика и участника долевого строительства (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав). Законом установлен сокращенный срок для регистрации договора —-10 рабочих дней со дня подачи документов. Для регистрации второго и последующих договоров, заключенных с участниками долевого строительства, представляются: 1) заявление сторон договора — застройщика и участника долевого строительства; 2) договор участия в долевом строительстве в трех подлинных экземплярах (экземпляр застройщика, экземпляр участника долевого строительства и экземпляр для хранения в органе по государственной регистрации прав); 3) описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства; 4) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор, — при необходимости; 5) иные дополнительные документы, например нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК). Документы, содержащие описание создаваемого объекта. В соответствии со ст. 25.1 Закона о регистрации прав для регистрации договоров участия в долевом строительстве требуется представление двух документов с описанием создаваемого объекта: 1) плана создаваемого объекта недвижимости, который: S содержит информацию о местоположении строящегося объекта, о количестве находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; S графически отображает информацию о находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и их планируемой площади; S изготавливается застройщиком или проектной организацией в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; S соответствует сведениям, содержащимся в опубликованной и (или) представленной в орган по государственной регистрации прав проектной декларации (п. 4 и 5 ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве); S представляется застройщиком только один раз при регистрации договора на участие в строительстве, заключенного с первым участником; S удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица застройщика и (или) проектной организации, скрепляется печатью лица, удостоверившего план, при необходимости сшивается; 2) описания объекта долевого строительства, которое: S представляется при регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, как первого, так и всех последующих; S осуществляется застройщиком в соответствии с проектной документацией; S содержит информацию о технических характеристиках объекта долевого строительства и его планируемой площади, а также о планируемой площади всех жилых и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства; S удостоверяется застройщиком или совместно застройщиком и участником долевого строительства. К описанию должен быть приложен план создаваемого объекта недвижимости, на котором указано местоположение объекта долевого строительства (жилых и (или) нежилых помещений). Запись о регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 («Запись о сделке») открытого на земельный участок раздела ЕГРП. При этом помимо кадастрового номера земельного участка каждая запись о регистрации договора долевого участия в строительстве идентифицируется условным номером, присваиваемым органом по государственной регистрации прав в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер1. Иными словами, каждая запись о договоре идентифицируется не только кадастровым номером земельного участка, но и условным номером объекта долевого строительства, являющегося предметом договора долевого строительства. Основания для отказа в регистрации договора установлены п. 1 ст. 20 и п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации прав. Наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве указывается при выдаче информации о правах на земельный участок (выписке из ЕГРП). В этот же подраздел III-4 вносятся записи о регистрации изменений к договору, о расторжении договора, об уступке прав требования по зарегистрированному договору. Запись о расторжении договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению одной из сторон договора на основании документов, подтверждающих расторжение договора (соглашение о расторжении, решение суда о расторжении, копия уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора и доказательства отправки уведомления заказным письмом). Получив заявление о внесении записи о расторжении договора участия в долевом строительстве, орган по регистрации в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить другую сторону договора о поступлении такого заявления (п. 3 ст. 25.1 Закона о регистрации прав). Если в установленный для регистрации срок от другой стороны договора не поступит возражений, то орган по государственной регистрации осуществляет государственную регистрацию расторжения договора посредством погашения регистрационной записи о договоре. Регистрация договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требования по договору, дополнительного соглашения к договору удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре, которая осуществляется путем проставления штампа о регистрации сделки. Ипотека в силу закона. Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются ипотекой. Предметом ипотеки является предоставленный для строительства объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости. Ипотека возникает в силу прямого указания закона, а именно ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залогодержателями являются участники долевого строительства. При государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве в ЕГРП вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды земельного участка. При государственной регистрации права собственности застройщика на не завершенный строительством объект последний считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности (ч. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Соответственно при регистрации права собственности застройщика на не завершенный строительством объект в ЕГРП вносится запись об ипотеке в силу закона. Запись об ипотеке в силу закона вносится и в случае регистрации права собственности застройщика на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства. Представления заявления застройщика или участников долевого строительства, а также каких-либо дополнительных документов для внесения записи об ипотеке не требуется. Запись об ипотеке земельного участка или права аренды земельного участка, а также не завершенного строительством объекта, жилых или нежилых помещений, право собственности застройщика на которые зарегистрировано, вносится без заявления и взимания государственной пошлины за регистрацию. 7.4.4. Государственная регистрация прав участника долевого строительства Законом об участии в долевом строительстве определены специальные основания для регистрации права собственности участника долевого строительства на переданные ему застройщиком жилые или (и) нежилые помещения. Закон о государственной регистрации прав в качестве специального основания для регистрации права на созданный объект недвижимости называет документы, подтверждающие факт создания объекта (п. 1 ст. 25). Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что при регистрации права участника долевого строительства документами, подтверждающими факт создания объекта, являются: 1) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; 2) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (жилого или (и) нежилого помещения). Для регистрации прав на объекты долевого строительства застройщик передает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости либо нотариально удостоверенную копию данного разрешения не позднее чем через 10 рабочих дней после получения разрешения. Регистрация прав участников долевого строительства осуществляется: • по заявлению участника долевого строительства или его наследника. Обратиться с заявлением о государственной регистрации на объект долевого строительства могут также и наследники участника долевого строительства, о чем прямо указано в ч. 4 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве. В этом случае должен быть представлен документ, подтверждающий, что заявитель является наследником участника долевого строительства. Таким документом является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом; • при представлении акта приема-передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; • при наличии в органе по государственной регистрации разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в котором расположены переданные участнику долевого строительства жилые и (или) нежилые помещения или его нотариально удостоверенной копии. Представляется, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта может быть представлено застройщиком вместе с заявлением участника долевого строительства, первым обратившегося за государственной регистрацией. Однако к моменту регистрации права первого обратившегося в орган по государственной регистрации прав участника долевого строительства в органе по государственной регистрации уже должны иметься разрешение на ввод в эксплуатацию объекта или его нотариально удостоверенная копия, представленная застройщиком. Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства осуществляется в подразделе II-1 раздела ЕГРП, открытого на конкретное жилое или нежилое помещение. Основаниями для регистрации являются следующие документы: S разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, право на который регистрируется; S договор участия в долевом строительстве и договор уступки права требования, если такая уступка была совершена; S передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на жилое помещение в многоквартирном доме является одновременно регистрацией права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входит и земельный участок. Для регистрации права участника долевой собственности на общее имущество многоквартирного доме дополнительно необходимо представить: S заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности; S документ об оплате государственной пошлины; S кадастровый план земельного участка и акт органа государственной власти или местного самоуправления о формировании земельного участка (акт об утверждении проекта границ земельного участка) в случае, когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, отличен от земельного участка, предоставляемого для строительства, например земля предоставлена застройщику для комплексного освоения (ст. 38.2 ЗК); S документы технического учета, содержащие сведения о составе общего имущества многоквартирного дома, или сведения о здании, строении, сооружении, нежилом помещении, входящем в состав общего имущества и план указанных объектов. Регистрационная запись об ипотеке в силу закона земельного участка, права аренды земельного участка, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства без заявления и без взимания государственной пошлины. Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено, что земельный участок или право аренды земельного участка и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости могут быть переданы застройщиком в залог банку в качестве обеспечения иных обязательств застройщика. В этом случае имеет место ипотека, возникшая на основании договора. Договорная ипотека в части имущества, переданного в собственность участника долевого строительства, прекращается с момента регистрации его права, без предоставления заявлений залогодателя и залогодержателя и без взимания государственной пошлины. Государственная регистрация прав инвесторов, участвующих в строительстве объекта недвижимости не на основании договрра участия в долевом строительстве, а на основании так называемого инвестиционного договора или договора простого товарищества (совместной деятельности и осуществлявших вклад в строительство неденежными средствами, осуществляется при представлении договора и акта передачи жилого и (или) нежилого помещения.