Title
7.1. Основания возникновения права на вновь созданные объекты Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Статьей 219 ГК установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Для лица, осуществившего строительство объекта недвижимости, государственная регистрация права влечет определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209 ГК). Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами по государственной регистрации. Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления) в данном случае происходит в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Аналогичная норма содержится в ст. 263 ГК: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, опять же при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил. Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК). Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом ст. 222 ГК право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов: S для строительства объекта отведен земельный участок; S для строительства получено разрешение; S при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы; S объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц. Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст. 25 Закона о регистрации прав (в ред. Федеральных законов от 30.12.2005 № 206-ФЗ и от 30.06,2006 № 93-Ф3). Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации права: право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект. Для выполнения вышеуказанных требований п. 1 ст. 218, ст. 222, 263 ГК необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов, подтверждающих: • право на земельный участок (при отсутствии государственной регистрации прав, возникших до 31 января 1998 г.); • соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм; • наличие или отсутствие прав третьих лиц (участников долевого строительства) на созданный объект недвижимости. Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в построенном объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов — участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений. 7.2.1. Подтверждение факта создания объекта Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости необходимо правильно определить, какой документ подтверждает факт создания объекта и свидетельствует о возникновении права определенного лица на объект недвижимости. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17 Закона о регистрации прав, в которой установлены основания для регистрации, и ст. 18, определяющей требования к документам, представляемым на регистрацию. Исходя из данных норм, нельзя признать документы, содержащие описание объекта недвижимости, удостоверенные соответствующей организаций (органом) по учету (инвентаризации) объектов недвижимости, основанием для регистрации права, хотя они и свидетельствуют создание объекта в натуре. Поскольку ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта, сложившаяся практика исходила из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее — акт приемки в эксплуатацию). Приемка в эксплуатацию регулировалась различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта (см. письмо Госстроя России от05.11.2001 № ЛБ-6062/91). Объекты специального назначения со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг (железные и автомобильные дороги, гидротехнические сооружения, объекты газоснабжения, военные и режимные объекты и пр.) принимались в эксплуатацию в соответствии с ведомственными (отраслевыми) документами. Объекты, для которых ведомственные документы отсутствуют, принимались в соответствии с территориальными строительными нормами, а при их отсутствии — в соответствии со СНиП 3.01.04—87 (в части, не противоречащей действующему законодательству). При этом приемочные комиссии для объектов бюджетного финансирования назначались государственными заказчиками (министерствами, ведомствами, соответствующими администрациями), а для объектов внебюджетного финансирования — инвестором. Акт приемки в эксплуатацию подлежал утверждению органом, назначившим государственную приемочную комиссию. Возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования жилые дома и вспомогательные постройки принимались в порядке, установленном органами власти субъектов РФ. Именно акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствовал создание объекта недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и возмож- ость его эксплуатации (использования) собственником в соответствии с целевым назначением. В настоящее время строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет: S выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме; S осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство; S соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет, а также для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта. Разрешение на ввод в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте недвижимости, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет, а для реконструированных объектов — для внесения изменений в документы государственного учета. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»1. В соответствии со ст. 8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса до выхода указанного постановления Правительства РФ форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию могла быть определена органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство. При этом акты приемки объекта в эксплуатацию, утвержденные и выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса, признаются действительными. Таким образом, для объектов недвижимости, законченных строительством после введения в действие нового Градостроительного кодекса (после 30 декабря 2004 г.), специальным основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для объектов, завершенных до 30 декабря 2004 г., — акт приемки объекта в эксплуатацию. Закон об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) — раз-решение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче (п. 2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве). На застройщика возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передать разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (ст. 4, п. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве). Следует заметить, что Закон об участии в долевом строительстве, опубликованный 30 декабря 2004 г., вступил в силу через три месяца после его опубликования и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания любых объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения), разрешение на строительство которых получено после вступления его в силу (ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве). Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающих данный факт, не требуется. 7.2.2. Предоставление земельного участка для строительства С 1 января 2005 г. утратило силу требование п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав, называющее в качестве основания для государственной регистрации документы, подтверждающие право пользования земельным участком1. Между тем объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263 ГК предоставлено право осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Кроме собственника земельного участка таким правом обладают лица, имеющие другие права на использование земельного участка — право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Так, в соответствии со ст. 40, 41 ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Право застройщика — лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства, т.е. создание нового объекта недвижимости, обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство. Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Закон о регистрации прав (п. 1 ст. 6) признает права, возникшие до вступления его в силу (до 31 января 1998 г.), юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРП. Аналогичная норма содержится в п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Регистрация прав, возникших до 31 января 1998 г., требуется только в случае совершения сделки с объектом недвижимости. При застройке земельного участка лицом, которому этот земельный участок был предоставлен на вещном или обязательственном праве до 31 января 1998 г., сделка с земельным участком не совершается, поэтому требование регистрации ранее возникшего права неприменимо. Если участок предоставлен после 31 января 1998 г., то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП. При этом следует учитывать, что обязательной государственной регистрации после вступления в силу ЗК (после 30 октября 2001 г.) подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК). Таким образом, если право (договор аренды) застройщика на участок зарегистрировано, то при регистрации права застройщика на вновь построенный объект недвижимости право на участок не нуждается в дополнительном подтверждении. Однако если застройщик приобрел участок до 31 января 1998 г., то необходимо представление правоустанавливающих документов на землю1. В настоящее время получить разрешение на строительство застройщик может только при предоставлении в уполномоченный орган кадастрового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на земельный участок2. Требование об обязательном наличии кадастрового плана земельного участка для оформления правоустанавливающих документов и регистрации прав на земельный участок появилось только после введения в действие ЗК (30 октября 2001 г.). Очевидно, что для получения разрешения на застройку земельного участка, право на который возникло у застройщика до вступления в силу Закона о регистрации прав, необходимы проведение кадастровых работ и регистрация права на сформированный в результате кадастровых работ земельный участок. Согласно п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства объекта недвижимости только после выдачи ему в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого участия в строительстве. Таким образом, если застройщик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то его право на земельный участок к началу строительства должно быть зарегистрировано и в случае его приобретения до 31 января 1998 г. Представляется, что исключение с 1 января 2005 г. из п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав требования о представлении в качестве основания для регистрации права на созданный объект недвижимости документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, обусловлено главным образом тем, что действующее законодательство регулирует строительство, исходя из наличия права застройщика на участок и регистрации права в ЕГРП. 7.2.3. Разрешение на строительство В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство: S подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана — разрешенному использованию участка; S дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт. Градостроительный кодекс содержит требование о необходимости изготовления градостроительного плана для строительства как на застроенном, так и на незастроенном земельном участке, а также для реконструкции объекта недвижимости (ст. 44). Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Форма градостроительного плана земельного участка утверждена постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка»1. До установления формы градостроительного плана, разрешение на строительство выдавалось при наличии кадастрового плана земельного участка. Разрешение на строительство необходимо для регистрации: • прав на построенный объект, если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование либо оно не соответствует целям строительства; • прав на объект незавершенного строительства как основание для регистрации (п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации прав); • договоров на участие в долевом строительстве (ст. 25.1 Закона о регистрации прав). Форма разрешения на строительство установлена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 6982 (ч. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса), до установления которой признаются юридически действительными формы, принятые законами и иными правовыми актами субъектов РФ (п. 1 ст. 8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса). Разрешение на строительство не требуется в случаях строительства (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса): S гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью; S на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; S объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы, временные постройки); S строений и сооружений вспомогательного характера.