ЮРИДЧЕСКАЯ ЧИСТОТА

Проверка юридической частоты – как делать правильно

Алгоритм проверки физического лица – собственника объекта недвижимости, которую вам придется организовать. Далеко не все этапы удастся выполнить самостоятельно и за помощью придется обращаться в службу безопасности одного из риэлтерских агентств (расценки на подобные услуги в Московском регионе).

Проверка паспорта клиента

При первой же встрече попросите вашего оппонента предъявить паспорт (вполне естественно, свой вы также должны иметь и аналогично показать).
Внимательно перелистайте страницы паспорта и занесите в записную книжку следующие данные: серию, номер, где и когда выдан, дату и место рождения, наличие детей, регистрацию (прописку), сведения о браке. Кроме того, вполне естественной окажется просьба сделать с документа ксерокопию. Все это необходимо делать в присутствии клиента. Если он спросит, для чего вы так дотошно во все вникаете, – ответьте, что будете в дальнейшем «пробивать» информацию через милицейские базы данных ЦАБ и ЗИЦ, а также через «Ордынку» – паспортное управление (ныне УФМС) ГУВД Москвы и обратитесь для этого к своим знакомым в милиции или в детективное агентство. Услышав слова «ЦАБ», «ЗИЦ», «Ордынка», «служба безопасности» и им подобные, аферист сразу же от вас отстанет.

Проверка клиента через базы данных МВД

Большинство из них, к сожалению, закрыты для частного лица, но, имея знакомых в милиции, вневедомственной охране, госбезопасности или обратившись в агентство, вы можете получить и собрать необходимые сведения.
По базе данных ЦАБ (Центральное адресно-справочное бюро ГУВД) Вы сможете выяснить информацию о прописке, паспортных данных, возраст гражданина, прописанного (зарегистрированного) в вашем городе или области, данные о том, состоит ли проверяемое лицо в браке, не утрачивало ли паспорт, не находится ли в розыске как без вести пропавшее.

База данных ЗИЦ (Зональный информационный центр) даст Вам информацию о судимости проверяемого лица, в том числе и о снятой или погашенной, что тоже очень важно для принятия решения о проведении сделки, а также сведения, не числится ли указанный гражданин в федеральном розыске.

К сожалению, ЦАБ и ЗИЦ закрыты для простых граждан и имеют «локальный» характер – по ним можно проверить только лиц, зарегистрированных на территории конкретного субъекта федерации (края или области).

Проверка документов на квартиру или дом

Если цель сделки, которую Вы намереваетесь совершить, – приобретение недвижимости (покупка, обмен, аренда), то необходимо проверить подлинность правоустанавливающих документов на предлагаемый объект (квартиру, комнату, дом). При первой же встрече и осмотре квартиры попросите хозяина показать оригиналы (именно оригиналы, а не копии!) правоустанавливающих документов на предлагаемую жилплощадь. Если хозяин или посредник со стороны хозяина их под разными предлогами не показывает и при этом просит с Вас аванс — будьте бдительны, перед вами, скорее всего, аферист!

Со всех предъявленных оригиналов документов, а также паспорта клиента попросите снять копии (если хозяева откажутся, спросите разрешения сфотографировать документы на свой телефон или хотя бы сделать выписки от руки) и сообщите, между прочим, хозяевам, что Вы будете выполнять профессиональную экспертизу пакета документов по сделке в агентстве недвижимости, службе коммерческой безопасности при ассоциации риэлтеров или юридической фирме. Услышав эти термины, мошенники или недобросовестные хозяева найдут миллион причин, чтобы в дальнейшем с вами не работать.

Опрос соседей

После того как Вы посмотрели квартиру или дом, дождитесь ухода хозяев и позвоните в двери соседей (зайдите на близлежащие участки или в дома). Честно расскажите людям о цели своего визита ваш будущий сосед, хочу купить эту квартиру (дом), поэтому интересуюсь, кто жил здесь раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо конфликтов и претензий друг к другу. Можно использовать для этих целей «сарафанное радио» – вездесущих старушек у подъездов, работников домоуправления, участковых инспекторов милиции. Эти способы сбора информации доступны каждому из нас. Если соседи не открывают дверь – не отчаивайтесь, все равно задавайте вопросы. Конечно, Вам сообщат много сплетен и порожняковых никчемных сведений, но обязательно попадутся крупицы информации, которую никогда не соберет профессиональная служба безопасности.

СТРУКТУРА КАДАСТРОВОГО НОМЕРА УЧЕТА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В БАЗЕ РОСРЕЕСТРА АА: ББ : ВВВВВ : ГГГ: Д : ЕЕ, где:
АА – код региона (как на автомобильных номерах);
ББ – код района или округа (например, в Москве 01 – ЦАО, 02 – СВАО, 09 – С АО, 10 – Зеленоград);
ВВВВВ – номер квартала или земельного массива; ГГГ – номер земельного участка или здания; Д – номер (литера) сооружения; ЕЕ – номер помещения в сооружении.

СТРУКТУРА РЕГИСТРАЦИОННОЙ ЗАПИСИ В РЕЕСТРЕ ЕГРП XX – YY – ZZ/001/2010 – 002 где:
XX – код региона (субъекта РФ);
YY – код административного округа, района или города внутри субъекта РФ;
ZZ – код отдела (филиала) Управления Росреестра (должен совпадать с номером печати);
001 – номер массива в базе ЕГРП; 2010 – год совершения регистрационных действий;
002 – номер записи в массиве.

Проверка цепочки отчуждения

На этом этапе Вы выясняете, кто был ранее собственником квартиры (дома) и стараетесь выяснить дальнейшую судьбу этих людей – не случилось ли, например, такое, что они расстались со своей недвижимостью под угрозами, насильно удерживаются или пропали без вести (худший случай – убиты). Подобную информацию Вы соберете при опросе соседей, но этого недостаточно – ведь вопрос весьма серьезный. Идеальный вариант – узнать фамилии, новые адреса, паспортные данные и телефоны всех бывших собственников, связаться с ними и выяснить, не имеют ли они каких-либо претензий. На практике самостоятельно все это сделать довольно трудно. Здесь есть два основных пути – либо обратиться в службу безопасности при одном из риэлтерских агентств, или вообще не связываться с недвижимостью, бывших собственников которой установить не удалось, особенно если объект (комната, квартира, дом) продавался и покупался более 7—10 раз.

В Москве профессиональные риэлтеры выясняют данные о бывших собственниках квартиры по так называемому шифру ЕГРП. Это база данных собственников объектов недвижимости (в Москве квартир и комнат). В 1992-1998 гг., до вступления в действие Закона № 122-ФЗ*, в каждом из субъектов РФ собственники жилья учитывались по-разному: в Москве, например, реестр всех сделок вело полугосударственное-полукоммерческое ОАО «Мосприватизация» (в 1998 – 1999 гг.— «Мосжилрегистрация»), в Московской области (до 01.04.1998 г.) — районные БТИ. Это, безусловно, создавало много путаницы и возможностей для злоупотреблений. Первым из субъектов РФ на новую систему регистрации сделок с недвижимостью (с апреля 1998 г.) перешло Подмосковье: в районах области при регистрационных палатах были созданы соответствующие подразделения, подчиняющиеся МОРП – Московской областной регистрационной палате, которая и веласоответствуюший реестр. С 01.01.2008 г. регистрационные (кадастровые) номера стали присваиваться объектам недвижимости по общефедеральному принципу. (Сейчас в Подмосковье реестр ЕГРП ведет Управление Росреестра по Московской области, в 2005 – 2006 гг. оно называлось – ГУ ФРС, в 2006-2009 гг. – УФРС).

В Москве ситуация немного иная: в ныне функционирующей базе данных Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по Москве) наряду с присвоением нового общефедерального номера сохранился старый, введенный с 1992 г. шифр учета собственников жилья, представляющий собой набор из 5,6 или 7 цифр (типа 1 – 999999 или 2 – 1236547, причем первая цифра перед тире означает номер массива данных, а не количество комнат в квартире). Указанный «условный номер» присутствовал на всех правоустанавливающих документах на объект недвижимости до 01.01.2008 г. и с переходом прав собственности не менялся (за исключением случая определения, выдела или деления долей).

В соответствии с вышеупомянутым Законом № 122-ФЗ и постановлением Правительства РФ № 773 любое физическое или тюридическое лицо может обратиться в уполномоченные регистрирующие органы и получить за умеренную плату информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. На практике, однако, придется стоять в очереди и долго ждать изготовления выписки из реестра, поэтому лучше сразу обратиться в структуры при органах регистрации.

Проверка юридических запрещений

На сегодняшний день это самый сложный этап комплексной проверки объекта недвижимости, в процессе которого выясняется, нет ли по квартире, комнате или дому каких-либо юридических запрещений (обременений), могущих в лучшем случае расстроить сделку, а в худшем – привести к ее признанию в судебном порядке недействительной. В связи с несовершенством российского законодательства приходится проверять наличие следственного, прокурорского или судебного ареста, исполнительного производства службы судебных приставов супружеских или наследственных неисполненных обязательств, договоров аренды, брони, ренты, а также управления прав детей. Залога, доверительного управления, возможную ограниченную дееспособность участников сделок. Таковы основные этапы проверки физического лица – собственника объекта недвижимости.

Итак, какой комплект документов необходимо собрать для отчуждения домовладения – земельного участка со строением на нем? В первую очередь стоит руководствоваться требованиями органа юстиции (Управления Росреестра соответствующего субъекта Федерации) – ведь именно эти бумаги необходимо будет предоставить для государственной регистрации сделки и перехода права. С собранных бумаг можно сделать копии и передать их приобретателю или его уполномоченному представителю (агенту, юристу). Далее, после проведения экспертизы (естественно, зачет покупателя) и внесения им предоплаты вы обсуждаете порядок оформления сделки и процедуру безопасных расчетов: возможно, на этом этапе также стоит пригласить специалиста, который будет представлять ваши интересы и доведет сделку до логичного завершения – получения с покупателя всей оговоренной сторонами суммы.

Из квартиры (комнаты, дома) все выписаны
На жаргоне риэлтеров это называется «квартира свободна». В указанном случае необходимо проверить подлинность прописки бывших жильцов на новом месте (путем получения выписок из домовой книги и там и там). Настаивайте на том, чтобы продавцы получили соответствующие документы в вашем присутствии, уже выданным доверять не следует, ведь выписка из домовой книги – документ, не имеющий никаких степеней защиты и легко подделываемый.
Полученные сведения обязательно перепроверяются через милицию (через базу данных ЦАБ и паспортный стол).
Крайне настороженно следует относиться к случаям, когда граждане выписались в отдаленные регионы России, страны СНГ (особенно на Украину, в Белоруссию и Казахстан) или выезжают на ПМЖ в дальнее зарубежье (о третьем случае речь пойдет ниже).

Продавцам есть куда прописаться
В этом случае продавцы пока еще прописаны по старому месту жительства (отчуждение именно этого объекта и планируется), однако у них на руках имеется разрешение на прописку по новому месту, выданное либо на жилплощадь родственников, готовых их прописать, либо по адресу, где у продавцов в собственности имеется другое жилье. Обычно при совершении «альтернативных» обменов путем двойной купли-продажи продавцы заявляют, что они будут прописываться на жилплощадь, купленную в дальнейшем, чаще всего на средства, полученные от продажи своей квартиры, т.е. пока им выписываться некуда (см. случай, рассматриваемый ниже).
Справка формы № 6 – документ, имеющий обратную силу: в любой момент по заявлению родственников, давших согласие на прописку к ним, форма может быть отозвана. Также часто встречаются поддельные справки, особенно если они были выданы в другом субъекте РФ (внутри одного населенного пункта милиция обычно делает запросы своим коллегам, а в разных – нет).
Во всех рассматриваемых случаях, кроме «альтернативы», покупателю необходимо дождаться прописки продавца по новому месту и лишь затем совершать сделку и производить расчеты.

Продавцам выписаться некуда
В этом случае граждане планируют реализовать свою недвижимость чисто с целью получения денег и не имеют возможности (или не хотят) приобретать какое-либо жилье взамен. В 1992— 1999 гг. было очень много случаев, когда риэлтеры или сами покупатели «оформляли» таким людям (в основном это асоциальные элементы) «прописку в воздух» – по месту прежнего жительства предоставлялась фальшивая форма №6, граждане выписывались из своей квартиры и фактически шли бомжевать.
Чтобы избежать указанных негативных последствий, а также в случае оформления «альтернативы», для продавцов необходимо «купить прописку» – обычно на имя последних за счет покупателя или риэлтерской фирмы (за 30-50 тыс. руб.) приобретается часть «резинового дома» в одной из соседних областей, и выписка осуществляется именно туда под контролем покупателя или агентства. В дальнейшем все накладные расходы возлагаются на продавца (пропорционально уменьшается сумма, выдаваемая последнему «на руки»). При этом жителей престижных городов, где существуют ограничения на прописку (Москва, Петербург, Воронеж, Ростов, Краснодарский имеет право впоследствии подать исковое заявление о восстановлении своего права пользования на бывшей жилплощади (по аналогии с гражданами, выехавшими на ПМЖ) и серьезно отравить существование новым собственникам объекта. Тем более по подобным спорам установлен специальный срок исковой давности – один год с момента обнаружения ущемления прав.